תוספת מרפסת לבנין קיים - כנגד כל הסיכויים

כמה חזקה הזכות לתוספת מרפסת בבנין קיים?
חזקה מאוד.
מדובר בזכות תכנונית - קניינית על פי החלטה של ועדת ערר מחוזית (מחוז מרכז) מיום 22.11.2010.

המדובר בערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה אשר סרבה לאפשר תוספת מרפסות לבנין קיים, בעיקר משום החשש לפגיעה בחזות הבנין ומשום שהבנין בו מבוקשת תוספת המרפסות הינו חדש יחסית.

עורך דין מקרקעין המייצג בפני ועדות לתכנון ולבניה מכיר את חוסר האחידות בהחלטות הועדות המקומיות לתכנון ולבניה. בהמשך לכך יודע עורך דין מקרקעין גם כי חוסר האחידות הזה נוצר כתוצאה מפרשנות אפשרית שונה של תקנות התכנון והבניה על ידי הועדות השונות.

מאחר וכך יש חשיבות לפסיקה זו מאת ועת ערר מחוזית. ועדת הערר קבעה כי לאור סעיף 2(ב) להוראות המעבר שנקבעו עם ביטול תקנה 4 (ח) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב – 1992, הועדה המקומית איננה זכאית לסרב לתוספת המרפסת.
ועדת הערר קבעה כי בבסיס התקנה שני עקרונות: לאפשר לדירות שטח פתוח ומקורה לרווחת ואיכות חיי התושבים והכחדתן של המרפסות "הקופצות" אשר לידתן בנטייתו הקודמת של הציבור להרחיב דירות על חשבון מרפסות מקורות מתוכננות.

ועדת הערר קבעה כי טענת הוועדה המקומית בנוגע לחששה מסגירתה של מרפסת כזו אינה במקומה וכי לא אחת קבעו בתי המשפט וועדות הערר בעקבותיהם כי "חשש עבריינות למפרע" אינו נכנס בגדר שיקול לגיטימי בקבלת החלטות תכנוניות.

נפסק במפורש כי "הזכות למרפסות הינה זכות תכנונית – קניינית אשר עומדת לעוררים וביטולה הגורף בנסיבות המקרה דנן אינו מידתי ולא כדין".

עורך דין מקרקעין המייצג בפני ועדות מקומיות לתכנון ולבניה מכיר את שיקול דעת הרחב שיש להן בהחלטה האם לאשר את הבקשה להיתר הבניה. משום כך חשיבות החלטתה של ועדת הערר המחוזית.

שכן, ועדת הערר היתה ערה לסמכותה של הועדה המקומית לסרב למתן היתרי בניה ולהתנות בהם תנאים בין היתר גם בנוגע לעיצובם ומראיהם של בניינים, אך פרשה הוראה זו כהוראה המאפשרת לועדה להתערב בשאלת העיצוב של המרפסות ולא בשאלת הזכות לבנות מרפסות. ובלשונה של ועדת הערר: 'הווה אומר, "איך" לבנות ולא "אם"'.

ערר (מרכז) 225/10 בן ישראל יהודית נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה.