רוכשים - איך לא להשאר בלי כסף ובלי בית

החשש הגדול של רוכשי דירות מגורים ונכסי מקרקעין בכלל הוא שלפני שהעסקה נשלמת ברישום הזכויות על שם הקונים והעברת החזקה לרשותם, מוטלים עיקולים על המוכרים. זהו גם החשש של עורך דין מקרקעין המייצג את הרוכשים. בהמשך נראה האם ניתן להתמודד עם איום זה, ובאלו דרכים.

הקונה איננו יכול לדעת בדרך כלל מה מצבו הכלכלי של המוכר והאם הוא נרדף על ידי נושים להם חייב הוא כסף. הדבר נכון שבעתיים כאשר מדובר במוכר נכס שהוא חייב "טרי" כלומר כאשר הנושים שלו עדיין לא איתרו ולא הטילו עיקול על נכס המקרקעין.

לפני שנחתם חוזה המכר, עורך דין מקרקעין בודק, בין יתר הבדיקות המתחייבות, גם נסח רישום מקרקעין עדכני של הנכס ומוודא שאין עיקולים. כשיש עיקולים הקונה יסוג בדרך כלל מהעסקה. אגב, גם כאשר יש עיקולים, אין זה אומר שלא ניתן לקיים את העסקה, אלא שאז הדברים מורכבים יותר ולא נכנס אליהם כאן.

הבעיה הקשה יותר הינה כאשר אין עיקולים בסמוך למועד בו נחתם חוזה המכר. אלא שהעיקולים הוטלו לאחר שנחתם החוזה ושולמה חלק מהתמורה. ואז המעקלים מעקלים 2 דברים נפרדים. הראשון הוא את נכס המקרקעין של המוכר. השני, והוא החשוב לענייננו, את זכות המוכר לקבל את יתרת כספי התמורה מהקונה !

כנגד עיקול נכס המקרקעין עצמו, מצבו של הקונה פשוט יחסית. עורך דין מקרקעין זהיר רושם הערת אזהרה לטובת הקונה מיד לאחר חתימת חוזה המכר ובכוחה של הערת אזהרה זו להגן במקרה הרגיל מפני העיקולים ולדחות אותם.

כנגד עיקול הכספים המצויים אצל הקונה ואשר טרם שולמו המצב מורכב הרבה יותר. מה יכול עורך דין מקרקעין לעשות כדי להגן על לקוחו הרוכש בסיטואציה כזו?

ענין זה נדון בפסק הדין ה"פ 55151-01-11 שושני ואח' נ' צבר ואח' אשר ניתן בבית המשפט המחוזי מרכז ביום 27.11.2011. תוצאת פסק הדין קשה מבחינת הקונים: נושה של המוכר רשאי לעקל את יתרת כספי התמורה שטרם שולמו למוכר והמצויים עדיין אצל הקונה !

בקיצור רב (ובאופן סכמתי, הדברים תמיד מורכבים יותר כשקוראים את פסק הדין המלא), הורה בית המשפט לקונה להעביר סך של 725,000 ש"ח אותם היה על הקונה לשלם למוכר על פי הסכם המכר ללשכת ההוצאה לפועל לשם תשלום למעקלים !
איך מגינים על הקונה? ההגנה הרגילה שמצויה בדרך כלל בחוזה מכר, לפיה על המוכר להסיר כל עיקול תוך 14 ימים לא תסייע במקרה כזה.

עורך דין מקרקעין המייצג רוכש מקרקעין ידאג שבחוזה המכר תהא לקונה הגנה טובה ומורכבת יותר.
כפי שנפסק בפסק הדין בענין ע"א 3725/08 ניסים חזן נ' אריק חזן, הנושים של המוכרים יכולים לעקל את זכות הנשיה של המוכר כלפי הקונה, כלומר את זכותו לקבל את יתרת התמורה מאת הקונה.

עורך דין מקרקעין המכיר הלכות פסוקות אלו ידאג אם כן להביא לבטלות זכות הנשיה של המוכר בקונה במקרה של עיקולים שמוטלים על המוכר.

עורך דין מקרקעין יכול גם לפתור סיטואציה זו על דרך של המחאת זכויות בלתי חוזרת של המוכר, המורה לקונה לשלם את הכספים המגיעים ממנו לגופים שונים אשר תשלום להם הינו תנאי להעברת הזכויות על שם הקונה בנכס.

ניתן לשקול דרכים נוספות בהן עורך דין מקרקעין המייצג את הקונה יכול גם לפתור סיטואציה זו, ואולם כאן נכנס למורכבות משפטית שחורגת מהתחום המצומצם של רשימה זו.

העצה הכללית הינה, כמובן, כי עורך דין מקרקעין המייצג בחוזה המכר,  יהיה בקי היטב בתחום ויהיה ער להלכות הפסוקות העדכניות.

מזל טוב, גם הוא, לא יכול להזיק בעסקת מקרקעין. שכן ככל שישתדל עורך דין מקרקעין וככל שיגן על לקוחותיו, בלתי אפשרי יהיה  להמנע מכל הסכנות העורבות לעסקת המקרקעין. אלא שעורך דין מקרקעין לו בקיאות רבה בעסקאות מקרקעין ורצון להגן על לקוחותיו, יכול לצמצם את הסיכונים למינימום האפשרי.