קצת תאוריה בעסקאות מקרקעין

קיימים סוגים שונים של עסקאות מכר מקרקעין (או בעגה הפופולרית "עסקאות נדל"ן").

באופן סכמתי, ניתן לחלק עסקאות מקרקעין לשתי קטגוריות מרכזיות: סוג הנכס הנמכר וסוג הזכות הנמכרת בנכס.

סוג הנכס הנמכר יכול להיות כמספר סוגי נכסי הנדל"ן שקיימים: דירות מגורים, דירות נופש, משרדים, בניינים, אולמות תעשיה, מחסנים, מגרשים, חניונים, מקומות חניה בבתים משותפים, גגות של בניינים, זכויות בניה בבניינם קיימים (תמ"א 38 לדוגמא) משקים חקלאיים ועוד.

בענין סוג הזכות הנמכרת נדרש הסבר קצר.
בנכסי מקרקעין קיימות זכויות מסוגים שונים. הזכות החזקה ביותר היא זכות קניינית.

זכות בעלות הרשומה בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") היא דוגמא לזכות קניינית. שני מאפיינים מרכזיים לזכות הקניינית.

• הראשון הוא שהיא כה חזקה עד שכל אחד כפוף לה וחייב לציית לה. וכמו כל דבר בחיים גם לזה יש סייגים. גם זכות קניינית ניתן להפקיע, באמצעות חוק, למשל פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 המאפשרת הפקעה של זכויות, גם קנייניות, לצרכים ציבוריים דוגמת סלילת כבישים. תאורטית, גם על המגרש שלך אפשר לסלול כביש.
• המאפיין השני של זכות קניינית הוא הפומביות או הפרסום שלה. כל אחד יכול לבדוק אותה. מסיבה זו, העיון בפנקסי הזכויות ופנקסי הבתים המשותפים פתוח לציבור, על ידי הוצאת "נסח טאבו" או "נסח רישום מקרקעין". המשמעות הפרקטית של זה היא שכל אדם המבקש לבצע עסקאות מקרקעין  זכאי להוציא נסח של כל נכס הרשום בלשכות רישום המקרקעין ולראות מי בעל הזכויות בנכס, מה גובה המשכנתא שרשומה על הנכס, אלו זכויות יש לצדדים שלישיים בנכס, עיקולים שהוטלו על הנכס ועוד. אגב, עד לפני מספר שנים לא ניתן היה לקבל נסחי טאבו אלא פיזית בלשכות רישום המקרקעין הפזורות ברחבי ישראל. ואולם מאז הפכה הגישה לפנקסי רישום המקרקעין נגישה וזמינה באמצעות האינטרנט, הפכה הבדיקה של מצב הזכויות בכל נכס מקרקעין לפשוטה יותר. ובכך יש להעצים את עקרון הפומביות של הזכות הקניינית. ואם מדברים על נסח רישום מקרקעין אז לא מיותר לציין את קיומו של "נסח היסטורי" ממנו ניתן ללמוד על עסקאות המקרקעין שנעשו בעבר בנכס.

זכות נוספת, חלשה הרבה יותר היא זכות חוזית. מהי זכות חוזית? זכות שקיימת כלפי אדם או גוף ולא ישירות כלפי נכס.

אתן דוגמא להמחשת ההבדל בין הזכויות. לצורך כך ניקח עסקת מכר נדל"ן: למשל, דירה הרשומה בטאבו על שם המוכרים.
לפני שנחתם החוזה, למוכרים זכות קניינית בנכס ולקונים אין כמובן זכויות בנכס.

השלב הראשון בעסקאות מקרקעין הוא חתימת חוזה מכר. עם חתימת חוזה המכר, הקונים מקבלים זכות חוזית כלפי המוכרים. ומהי זכות זו? שבבוא העת וכנגד תשלום מלוא התמורה יעבירו המוכרים על שם הקונים את הנכס בלשכת רישום המקרקעין.

לקונים עדיין אין זכות בנכס. האם יש משמעות פרקטית להבחנות המשפטיות הללו? כן בפירוש ! אראה כיצד. נניח שהמוכרים (וזה יכול לקרות) אינם אנשים הוגנים ונורמטיבים, ולאחר קבלת התשלום הראשון מהקונים חותמים על חוזה מכר למכירת הזכות לקונים אחרים. מה קורה כעת? תחרות בין הקונים – זכותו של מי עדיפה.
כלומר הזכות החוזית איננה מגינה תמיד מפני קונים או צדדים שלישיים אחרים.

שתי הערות. הראשונה היא שברוב המקרים הרוכשים הראשונים רושמים הערת אזהרה בטאבו אשר אשר אמורה "לחסן" אותם בפני רוכשים אחרים. השניה היא שהדינים העוסקים בקנין ובזכויות מקרקעין קובעים ברירת מחדל בשאלה מי מהקונים זוכה בנכס, לפי פרמטרים של קדימות בזמן, תום לב ותשלום תמורה בעד הנכס.

אגב, גם אם המוכר איננו רע לב אלא נקלע לחובות, כך שלאחר שחתם על חוזה המכר של הנכס (או אף לפניו) מוטל עיקול על זכויותיו על ידי צד שלישי – בעל החוב, מתקיימת תחרות בין הרוכש לבין הצד השלישי כאשר כל אחד מהם טוען שהוא גובר על השני בזיקה לנכס המקרקעין.

נמשיך עם דוגמת עסקת המכר.
נניח הפעם שעסקת המקרקעין  התנהלה ללא משברים, הדירה לא נמכרה לקונים נוספים ולא הוטלו עיקולים. עם סיום העסקה הרוכש נרשם במקום הקונה כבעלים של נכס המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין. ומשעה שכך נעשה, הרוכש הופך לבעל זכות קניינית בנכס. ומשלב זה (למעט חריגים יוצאי דופן במיוחד) לא יכולה עסקה סותרת של המוכרים או נושה של המוכרים לפגוע בזכותו הקניינית של המוכר בנכס.

בחלק גדול מעסקאות המקרקעין במדינת ישראל, הזכות הנרכשת על ידי הרוכש בעסקת המקרקעין איננה זכות קניינית אלא זכות חוזית. דוגמא נפוצה לזה היא "חברה משכנת". דוגמא טובה ל"חברה משכנת" היא קבלן שרכש זכויות מבעל הקרקע לצורך הקמת בנין מגורים. פעמים רבות, גם אם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין על שם בעל הקרקע, לזכות הקבלן לא רשומות זכויות על הקרקע. מה מצבו של מי שרוכש דירה מהקבלן? עד לרישום זכויותיו בטאבו, יש לו זכות חוזית מול הקבלן. המקום היחידי בו רשומה זכותו ביחס לדירה שרכש היא אצל הקבלן.

ואכן, חברה קבלנית שלא רשמה את זכויות הדיירים בטאבו ו"התאיידה" (כלומר התפרקה או הפסיקה את פעילותה), יוצרת בעיה לבעלי הדירות שרוצים למכור את דירותיהם. שכן, איך ובמיוחד היכן תרשמנה זכויותיו של הדייר החדש שרוצה לרכוש את הדירה?!

הבעיה מכפילה את עצמה כשהקונה צריך הלוואה (משכנתא) כדי לרכוש את הדירה. "התאדותה" של החברה הקבלנית מותיר את הבנק ללא פנקס רישום כלשהו לרישום הזכויות. ובמצב כזה בנק בדרך כלל לא יתן מימון בנקאי והעסקה לא תצא לפועל או "תתפוצץ" בשלב בו הקונה צריך לקבל הלוואה מהבנק.

הדברים שהבאתי כאן מיועדים להציף רק מקצת מהדקויות והמורכבויות האפשריות בעסקאות  מקרקעין בכלל ובעסקאות מכר מקרקעין בפרט. הדברים לא נועדו אלא להדגיש זאת: אין כל תחליף לבדיקה מדוקדקת מאוד של טיב הזכויות של המוכר בנכס המקרקעין, של אופן הרישום של הנכס, ושל שורה ארוכה של גורמים נוספים אשר אך ורק בדיקתם המדוקדקת לפני חתימת חוזה המכר תבטיח רכישה בטוחה של נכס המקרקעין וראש שקט לקונה (ופעם רבות גם למוכר).