עסקאות מקרקעין ובדיקות המיסוי, המימון ולוח התשלומים

בדיקה נוספת שיש לבצעה לפני ההתקשרות החוזית בעסקאות מקרקעין  היא נטלי המיסים שחלים על הצדדים. יש לבדוק את החבויות האפשריות במס רכישה לקונה (סוגיה פשוטה בדרך כלל) במס שבח למוכר (סוגיה שיכולה לנוע בין פשוטה למורכבת מאוד) ולעיתים גם היטלי השבחה (ובמקרים המתאימים יש לבדוק זאת באמצעות שמאי מקרקעין הואיל והערכת גובה היטל ההשבחה הינה בעיקרה פעולה שמאית).

נושא נוסף עליו יש לתת את הדעת הוא איך מממן הקונה את הרכישה. ברובן של עסקאות מקרקעין - מסוג מכר, המימון מורכב מהון עצמי ומהלוואה בנקאית (הנקראת "משכנתא", הגם שהמשכנתא עצמה איננה ההלוואה אלא הרישום שרשום לטובת הבנק בלשכת רישום המקרקעין).

לוח התשלומים בעסקאות מקרקעין הוא שילוב של הצרכים של המוכר והקונה.
מחינתו של המוכר, הוא רוצה בדרך כלל לקבל את כל התשלומים כמה שיותר מהר.
לעיתים כבול המוכר ללוח תשלומים שהוכתב על ידי עסקת מקרקעין אחרת שעשה, למשל כאשר נמכר נכס מקרקעין לצורך רכישת נכס חדש, ועסקת הרכישה של הנכס החדש נחתמה לפני שנחתמה עסקת הרכישה של הנכס הנוכחי.

כבילה כזו יכולה להתרחש גם אצל הקונה אם חתם הוא על עסקת מכר למכירת הנכס הקיים לפני שתאם את לוח התשלומים לרכישת הנכס החדש.
בניית לוח התשלומים צריכה גם להבטיח את סילוק המשכנא של המוכר. מצד שני, יש להבטיח שלוח התשלומים יתאים לקווים המנחים אצל הבנק המלווה. למשל, הבנק בדרך כלל לא יסכים לשלם את כספי ההלוואה (משכנתא) לפני שהקונה שילם 15% לפחות (ופעמים רבות יותר) מהונו העצמי. דוגמא נוספת: הבנק מעדיף שכספי ההלוואה (משכנתא) ישולמו ככספים האחרונים על חשבון המכר.

במקרים המתוארים לעיל בהם הקונה ו/או המוכר של נכס הנדל"ן כבולים על ידי לוחות תשלומים מעסקאות מקרקעין אחרות, יש לסנכרן את לוח התשלומים של נכס המקרקעין הנמכר עם לוח התשלומים של הנכס הנרכש. בנוסף יש להתחשב בנתונים נוספים, דוגמת סילוק המשכנתא מהדירה שנמכרת לצורך רכישת הדירה החדשה, גרירת משכנתא מהדירה הישנה לדירה החדשה ונטילת משכנתא חדשה. לסיכום, יצירת לוח תשלומים אשר "יעשה את העבודה" מצריכה תכנון מוקדם וקפדני.