מיסוי מקרקעין

התמחות בעסקאות נדל"ן איננה יכולה להתקיים ללא התמחות במיסוי מקרקעין.
לכל עסקת מקרקעין, גם הפשוטה ביותר, קיים היבט של מיסוי מקרקעין (גם בעסקאות שכירות לתקופה קצרה, שם המיסוי לכאורה הוא מתחום מס ההכנסה – קיימת נגזרת הקשורה למס שבח. אנא ראו עסקאות שכירות).

סוגיית מיסוי המקרקעין ברמתו הבסיסית והמוכרת ביותר היא מערכת הפטורים הקיימת בפרק חמישי (1) בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 במכירת דירות מגורים.

למעשה כל מוכר דירה כמעט יודע לדקלם שמגיע לו פטור פעם בארבע שנים וחלק ממוכרי הדירות מכירים גם את הפטור למכירת דירה של פעם בשנה וחצי (במכירת דירה יחידה ויתר התנאים כאמור בחוק מיסוי מקרקעין).

מכירת נכסים שאינם דירות מגורים איננה מזכה בפטור ממס שבח, למעט במקרים ספציפיים, דוגמת העברה ללא תמורה לקרוב או פטור בהעברת נכס מקרקעין מהחברה לבעלי המניות בה בפירוק איגוד לפי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין. אגב, גם במקרים האחרונים שמניתי, אף שמדובר במונח "פטור", אין הכוונה בדרך כלל לפטור באמת אלא לדחייה של המס, כך שבהתאם לחוק מיסוי מקרקיען, מס השבח יחול בעתיד על מי שקיבל את נכס המקרקעין, וישולם בעת שהנכס יועבר כנגד תמורה, כלומר עסקת מכר "אמיתית".

המדובר בנכסים מסחריים, במגרשים, באולמות תעשיה, משרדים וכל נכס נדל"ן שאיננו דירת מגורים.

ומה לגבי דירות מגורים?

גם דירות מגורים שנחזות לדירות מגורים לכל דבר וענין יכולות שלא להנות מהפטור ממס שבח ולחוב בתשלום מס. איך זה קורה? בשנת 1997 הוסף תיקון מספר 43 לחוק חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 במסגרתו תוקן סעיף 49 ונוספה הגדרה חדשה שלא היתה קיימת עד אז: ההגדרה של "דירת מגורים מזכה". במה מזכה הדירה? בפטור כמובן.

אם עד למועד התיקון כאמור כל דירת מגורים זיכתה בפטור, אזי לאחר התיקון זיכתה בפטור רק דירת מגורים אשר שימשה בפועל למגורים במשך תקופה מסויימת (בתנאים המצויים בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין). תיקון זה תוקן כדי לתמרץ בעלי דירות מגורים שלא להשכירן לצורך לצרכים מסחריים אלא לצרכי מגורים בלבד, וזאת נוכח עודפי הביקוש לדירות מגורים שהיו באותה תקופה, בשל גל העליה לישראל באותה עת.
גל העליה דעך אבל ההגבלה לשימוש למגורם כתנאי לתחולת הפטור נותרה על כנה.

לעיתים סבור מוכר דירת מגורים כי הוא זכאי לפטור ממס שבח אך טעות בידו, וזאת בשל כך שלא התחשב באחד מהפרמטרים הנדרשים לצורך מתן פטור. דוגמא קלאסית לכך היא מכירת חלק מדירה אחרת שהיתה למוכר בפטור ממס – פעולה ש"שרפה" את הפטור.

דוגמא קלאסית נוספת היא מכירה אחרת של דירת מגורים של אחד מבני זוג המוכרים דירת מגורים, או אף של ילדהם. מה?! ישאל הקורא, מה הקשר? והתשובה שתינתן היא זו: מערכת הפטורים לדירות מגורים בפרק חמישי (1) בחוק מיסוי מקרקעין איננה חלה ברמת היחיד אלא ברמת התא המשפחתי. ומסיבה זו, הפטורים מוקנים לתא המשפחתי כולו (בני זוג וילדיהם עד גיל 18). מכאן, שאם על שם האשה למשל היתה רשומה דירה והיא מכרה אותה בפטור ממס שבח ולמעשה ניצלה את הפטור, בכך ניצל גם בעלה, אשר לא היה רשום כבעל הדירה, גם את הפטור שלו. וכעת, אם הבעל יבקש למכור דירה הרשומה על שמו בלבד, יהא עליהם להמתין 4 שנים מהמכירה של דירת האשה לפני שיהיו זכאים לפטור נוסף.

אגב, חוק מיסוי מקרקעין (או יותר נכון הפרשנות שניתנה לחוק על ידי בית המשפט העליון) הוא חוק ליבראלי במובן הזה שמבחינתו גם ידועים בציבור מהווים תא משפחתי. ולכך יש השלכות מרחיקות לכת. דוגמא: זוג חברים שלא התחתנו וגרים ביחד. בן הזוג מוכר את דירת המגורים שלו ולאחר זמן מה מוכרת גם בת הזוג את דירתה היא. היא מבקשת פטור וסבורה כי הוא מגיע לה, אך שלטונות מיסוי מקרקעין עלולים לחייב אותה במס שבח מלא על המכירה בגלל שהחבר שלה מכר את הדירה שלו קודם לכן!
לזה יקרא "תקלת מס".

תקלת מס יכולה להיות מסוגים שונים.
סוג הנפוץ גם הוא עוסק בתקלות מס במכירת דירות מגורים כאשר מנהל מיסוי מקרקעין מפתיע, מתחשב בפחת וכך מגדיל את שיעור המס. מהו פחת? הפחתת מחיר הנכס (כל נכס, לאו דווקא נכס נדל"ן) באחוזים מסויימים בכל שנה מתוך הנחה כי השימוש בנכס וחלוף השנים גורעים מערכו.

מדוע זה צריך לעניין אותנו?
בנכסים מסחריים לצורך הדוגמא, הפחת של בעל הנכס נחשב כהוצאה מוכרת המנוכה מהכנסתו השנתית ומקטין את סכום המס לתשלום. ואז כשבעל הנכס מוכר את הנכס, אומרים לו שאם התחשבו בפחת במס הכנסה, כעת יש להתחשב בו במס שבח ויש להפחית את מחיר הרכישה בגובה הפחת. מאחר וכך, ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה גדל, וכך גם גדל סכום מס השבח שמשולם.

זה נשמע כמו משהו שקשור רק לנכסים מסחריים מניבים ולא לדירות מגורים, נכון?
לא בדיוק.

כאשר מתגלה כי בעל דירת מגורים איננו זכאי לפטור יוצאת לו שומת מס שבח. כאשר מדובר בדירה שהושכרה על ידו במסלול תשלום מס הכנסה של 10% - (ראו עסקאות שכירות), מוסיף מנהל מיסוי מקרקעין את שיעור הפחת המקסימאלי למחיר המכירה ובכך מגדיל את מס השבח לתשלום, גם אם המוכר כלל לא ביקש וממילא לא קיבל הנחה במס הכנסה בגלל הפחת! למעשה, במסלול המיסוי של 10% משכיר הדירה כלל איננו רשאי לנכות פחת בשומת מס ההכנסה השנתית!
אכן, תקלת מס משמעותית.

לסיכום – אנא אל תפלו לתוך מלכודות מס ולתוך תקלות מס ולצורך כך אנא הסתייעו ביעוץ משפטי מפי עורך דין נדלן .