מדוע אוכפים בתי המשפט חוזים שמטרתם להונות את שלטונות המס?

למתבונן מן הצד נראה שבתי המשפט משתפים פעולה עם צדדים לעסקת מקרקעין שהתכוונו להונות את שלטונות המס מתוך כוונה להתחמק מתשלום מס.

במה דברים אמורים? חוק מיסוי מקרקעין, וזאת יודע כל עורך דין מקרקעין, מחיל חובת דיווח קפדנית מאוד  על עסקאות מקרקעין. סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי על המוכר ועל הקונה זכות במקרקעין למסור הצהרה בדבר העסקה תוך 40 ימים למשרד מיסוי מקרקעין. סעיף 98 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי קונה או מוכר של מסרו הצהרה דינם מאסר שנה או קנס.

בנסיבות אלו ניתן היה לחשוב שצדדים אשר ביצעו עסקת מקרקעין ולא דיווחו עליה (או שדיווחו דווח שאינו אמת) והסתכסכו בינהם ימנעו מלפנות לרשות כלשהי מרשויות המדינה מתוך חשש מפני העונש שיוטל עליהם.

ואולם עורך דין מקרקעין המתעדכן בפסקי הדין בענייני מקרקעין, יודע כי במקרים רבים פונים גם מי שלא דיווח על העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין ("עבריינים" בעיני החוק) לבתי המשפט בבקשה לקבל את חסותו.

ומה עושים בתי המשפט כאשר מובא בפניו סכסוך בין שני צדדים "עבריינים" לעסקת מקרקעין המבקשים ממנו לפסוק בינהם בענין העסקה ה"אסורה"?

התשובה האינטואטיבית יכולה היתה להיות שבית המשפט יסרב לדון ויעביר את הענין לידיעתו של "השריף" – משרד מיסוי מקרקעין, אשר ידאג למיצוי הדין עם ה"עבריינים".

מפתיע ככל שיהיה, לא זה המצב. עורך דין מקרקעין יודע כי במקרים רבים, בית המשפט ידון בתיק, יתן פסק דין ואף יכול להורות על אכיפת עסקאות מכר שנולדו תוך כדי הונאת רשות מדינה אחרת – שלטונות מיסוי מקרקעין.

איך הדבר יתכן?

עורך דין מקרקעין הבקיא בדינים הרלבנטיים מכיר את סעיף 30 לחוק החוזים לפיו "חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל". אך מצד שני אמור גם עורך דין מקרקעין להכיר את סעיף 31 לחוק החוזים לפיו "רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, ......, ובמידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה - לחייב את הצד השני בקיום החיוב שכנגד, כולו או מקצתו". "רשאי", אך לא חייב.

ומה קורה בפועל?

לאחרונה ניתנו 2 פסקי דין מעניינים בנושא זה.

פסק דין שניתן על ידי בית המשפט העליון ביום 12.9.2012 (ע"א 6667/10) מנתח את הסוגיה הטעונה בה אנו עוסקים וסוקר פסקי דין שונים בענין הונאת רשויות המס ומגיע, בין היתר, לשתי מסקנות אלו: האחת היא כי בפסיקה ניתן לזהות נטייה לאכוף חוזה מכר מקרקעין גם כאשר כרוכה בו הונאה של רשויות המס. השניה היא כי במספר רב של מקרים, בית המשפט העדיף שלא להצהיר על אכיפת החוזה הבלתי חוקי, אך עשה כן בפועל, תוך שימוש בדרכים אחרות. מעין שיתוף פעולה של בית המשפט עם צדדים עבריינים. בפסק דין זה בחר אמנם בית המשפט שלא לאכוף את הסכם המכר הבלתי חוקי שלא דווח לשלטונות מיסוי מקרקעין, ואולם היה זה משום  שאף אחד מהצדדים טרם החל בקיום חיוביו על פי החוזה.

פסק הדין השני (ת"א 9804-01-11) ניתן על ידי בית המשפט המחוזי ביום 23.7.2012 והינו דוגמא לעסקה שנבנתה כדי לעקוף את הוראות חוק מיסוי מקרקעין ואולם כאשר בית המשפט דן בה, נזהר בית המשפט מלדון בצדדים של חוסר החוקיות של ההסכם והצדדים המיסויים בו והתרכז במשמעויות החוזיות בלבד.

כפי שיודע עורך דין מקרקעין, אחד התנאים ההכרחיים כדי לזכות בפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים הוא כי הדירה תעמוד בקריטריונים של "דירת מגורים". אחד הקריטריונים המרכזיים, הידועים לעורך דין מקרקעין הינה כי הדירה בפועל משמשת כדירה ואינדיקציה לשימוש בפועל כדירת מגורים היא קבלת "טופס 4" לדירה, שהינו למעשה אישור איכלוס המאפשר לחבר את הדירה לתשתיות מים וחשמל.

במקרה זה, הנסיון היה למכור דירה אשר כתוצאה מחריגות בניה לא קיבלה טופס 4. ומשום כך מוכרת הדירה ביקשה ראשית להוציא טופס 4 ולאחר מכן לערוך חוזה מכר. אך כדי למסור את הדירה לקונים לפני הוצאת טופס 4 וחתימה על הסכם מכר, עשו הצדדים הסכם שכירות עם נספח לפיו תוציא מוכרת הדירה טופס 4 לדירה ולאחר מכן תמכר הדירה לקונים – השוכרים.

חוזה השכירות והנספח לו היו למעשה חוזה מכר "בתחפושת" אשר לא דווח למיסוי מקרקעין.

אילולא הייתי עורך דין מקרקעין הייתי מקדים את המילים "וראה זה פלא" לתוצאת פסק הדין לפיו חוזה השכירות הופשט מתחפושתו על ידי בית המשפט והוכרז כחוזה מכר אכיף.

חובתו של עורך דין מקרקעין לייעץ ללקוחותיו שלא להפר את החוק ובוודאי שלא להיות מצוי בסיכון של אימת הדין הפלילי.

משום כך, על עורך דין מקרקעין לבנות את עסקת המקרקעין מבלי שתפר את הוראות החוק, אך עדיין תביא לצדדים, ככל שניתן, את תוצאת המס המבוקשת.

על עורך דין מקרקעין לייעץ ללקוחותיו לפעול במסגרת החוק. ובמיוחד עליו לייעץ להם איך לפעול כאשר העסקה (החוקית) מסתבכת כדי לפתור את התסבוכות מבלי להזדקק לבית המשפט. ואולם גם אם צדדים עשו עסקה בלתי חוקית וגם אם הגיעו לפתחו של בית המשפט, עוד לא עבדה תקוותם, כפי שמדגימים שני פסקי דין אלו.