השוכר הטוב והשוכר הרע בעסקאות מקרקעין

עסקאות שכירות (בהתייחס לכל סוגי הנכסים) הן העסקאות הנפוצות ביותר.
בעוד עסקאות שכירות של נכסים מסחריים מלוות בדרך כלל על ידי עורכי דין, רובן של עסקאות השכירות של דירות מגורים אינן נעשות בעזרתו של עורך דין מקרקעין.

הטיפוס השכיח של חוזה השכירות בעסקאות שכירות של דירות מגורים הוא חוזה דל, אשר פעמים רבות איננו מספק את ההגנה הנדרשת לבעל הדירה.

למעשה, יש חוסר איזון מובנה ביחסי השכירות: השוכר מקבל לחזקתו לשימוש נכס שערכו רב וכנגד התחייבות זו מקבל בעל הדירה, בחלק גדול מהמקרים, חוזים דלילים ובטחונות לקויים, אשר אינם מהווים הגנה מספקת לבעל הדירה.

יש להקדים ולומר שרובן של השכירויות מסתיימות בצורה ראויה כפי שראוי שיהיה בין שוכר הגון ומשכיר הגון. ואולם, במיעוטם של המקרים בהם נופלת מחלוקת בין הצדדים, הנזקים שיכולים להגרם כתוצאה מכך לצדדים, ובמיוחד לבעל הנכס הם עצומים.

זאת משום שכאשר בעל הנכס, המשכיר, "נתקע" עם שוכר רע, התוצאות יכולות להיות הרות אסון. במקרים מסויימים מסרב השוכר להתפנות מהדירה, מפסיק לשלם את דמי השכירות ואף גורם נזק בכוונה תחילה לדירה. במקרה כזה, בעל הדירה איננו רשאי לפנות את השוכר בכח הזרוע ועליו לפנות לבית המשפט בתביעה לפינוי השוכר.

הדיון על פי תביעה זו זכה להעדפה בהתאם לתיקון מס' 2, התשס"ט – 2008 לתקנות סדר הדין האזרחי. בתיקון זה נקבע סדר דין מיוחד בתביעה לפינוי מושכר. עיקר החידוש הוא בכך שאם מוגשת תביעה לפינוי השוכר בלבד (ללא תביעה כספית, אך מבלי לגרוע מזכותו של המשכיר להגיש תביעה כספית בהליך נפרד) אזי תביעה זו תידון מהר: על הצדדים לצרף כבר בתחילת ההליך המשפטי תצהירי עדות ראשית ובית המשפט מחוייב לדון בתביעת הפינוי תוך 30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב הגנה בתיק.

כמובן שגם כאן הענין איננו מסתיים מיידית. זאת ועוד, השוכר ה"רע מאוד" לא יציית גם לצו בית המשפט ויהיה צורך להפעיל כנגדו הליכי הוצאה לפועל ארוכים, יקרים ומורטי עצבים כדי לפנותו מהדירה. הסיפור נגמר אם כן בהוצאות משפטיות כבדות למשכיר ובמקרים רבים גם בהוצאות לתיקון נזקים בדירה.
 

מה עושים?

ראשית, לא משכירים את הנכס לאנשים שאינם נראים לנו.

כשבעלי נכסים מבקשים לקבל ממני יעוץ משפטי לצורך התמודדות עם שוכר סורר, אני שומע פעמים רבות את האמירה – לא הייתי שקט בקשר לשוכר.
שנית, מומלץ לשכור שירות של עורך דין אשר יתאים חוזה שכירות לצדדים הרלבנטיים, ילווה את העסקה, ינחה את בעל הנכס כיצד לבדוק את השוכר, וייעץ לבעל הנכס בדבר הבטוחות שמתאימות לעסקה.

במדריך לשוכר ולמשכיר שנכתב על ידי ושעלה לאויר לעיון חופשי של אורחיי באתר זה לאחר שאזלה המהדורה המודפסת שלו, התייחסתי לנושאים שונים מתחום השכירות.

שם גם הצעתי נוסח של חוזה שכירות עם הבהרות הנדרשות לצורך שינויו והתאמתו, כמו גם הסברים רבים בדבר עסקאות מקרקעין, מסוג שכירות. המדריך איננו בא במקום ייצוג על ידי עורך דין הבקי בתחום.

הצורך ביעוץ משפטי בנושאי שכירות איננו מתמקד רק סביב עריכת חוזי השכירות.

למעשה, חלק נכבד מהיעוץ הניתן במשרדי הקשור בנושאי שכירות מתייחס לחוזים אשר לא אני ערכתי ואשר מגיעים אלי כאשר מתגלית מחלוקת בין הצדדים. ואז אני מתבקש לייעץ לצד הפונה כיצד עליו לנהוג באופן המיטבי ובמסגרת הוראות החוק וחוזה השכירות בסיטואציה שנוצרה.

הקו שמנחה אותי במתן יעוץ בדרך כלל הוא קו פרגמטי, המבקש לסיים את הסכסוך מבלי להגיע לבית המשפט, אלא אם אין ברירה אחרת. וזאת משום שכניסה להליכים משפטיים גוררת הוצאות כספיות מרובות וגם, לא לשכוח בבקשה, משאבים נפשיים מרובים. ובמילים אחרות: מעטים האנשים שאני מכיר אשר נהנים מההליך המשפטי ומייחלים להתמשכותו.