דוגמאות מהחיים

כשמדברים על נכסי נדלן לסוגיהם, מגרשים, דירות מגורים, בנייני משרדים, אולמות תעשיה, מחסנים, מסעדות – ה כ ל , אזי יש לחשוב על דיני התכנון והבניה כאח התאום של דיני הקנין.
למה הכוונה ולמה בדיוק מתכוונים כשאומרים "תכנון ובניה"?

ההיבט הקנייני (ולהסבר, ראו נא עסקאות מכר ועסקאות רכישת נדל"ן) של נכסי מקרקעין עוסק בזכויות בנכס, כלומר בשאלות כגון אלו: מי הבעלים, השוכר, המחזיק או בעל המשכנתא בנכס.

תכנון ובניה לעומת זאת הינם דינים קובעים מה אפשר לבנות בנכס ולאלו שימושים מותר להשתמש בו. כשעוסקים בתכנון ובניה עוסקים בשאלות כגון אלו: כמה דירות אני יכול לבנות על המגרש שלי? האם מותר לי לבנות בניין משרדים או בנין למגורים? האם מותר לי לסגור את המרפסת הפתוחה של דירתי? האם מותר לי להקים פרגולה בחצר ביתי? האם השכן שלי רשאי להשתמש להסב את חנות הספרים שלו למסעדה? האם אני רשאי לפתוח משרד בדירת המגורים שלי?

ברמה הבסיסית, רמת התכנון, תכנון ובניה הוא שדה הפעולה של אדריכלים, מהנדסי בנין, יועצי תנועה וכיוצ"ב בעלי מקצוע שעיסוקם העקרי הוא הליכי התכנון הנדרשים לצורך הוצאת היתרי בניה, שינוי יעוד השימוש, שינוי תוכנית בנין עיר וכיוצ"ב.

הרמה המשפטית של תכנון ובניה הוא שדה הפעולה של עורך דין מקרקעין  המתמחה בתכנון ובניה ונדל"ן בכלל.

דוגמא מהחיים:
דיירים בבית משותף ביקשו להוסיף מעלית לבנין קיים והגישו בקשה למתן היתר בניה להתקנת מעלית. דיירים אחרים לא הסכימו למהלך בטענה שהתקנת המעלית תקטין את רוחבן של המדרגות בחדר המדרגות המשותף למידות שאינן בטיחותיות. המתנגדים, אשר היו מיוצגים, הגישו הליך משפטי שמטרתו להתנגד לבניה וזאת מכח הוראות חוק התכנון והבניה המתירות התנגדות כזו. בסופו של מאבק משפטי ארוך בשדה הקרב של תכנון ובניה היתה ידם של מצדדי המעלית על העליונה ובית המשפט הכריע לטובת זכותם לתוספת מעלית בבנין.

דוגמא נוספת מהחיים. בבנין קיים ביקשו הבעלים לנצל את מלוא זכות הבניה ולהוסיף שטח באחת מקומות הבנין - הליך תכנון ובניה מקובל. הואיל והדיירים השכנים הגישו התנגדות להרחבת הבניה, עלה הצורך בייצוג בהליך ההתנגדות בפני הועדה המקומית לתכנון ולבניה, לאחר דיון שהתקיים בפני ועדה מקומית לתכנון ולבניה, נהדפו התנגדויות ונסללה הדרך של בעלי הנכס לקבל היתר בניה להגדלת השטחים בבנין, מהלך אשר הסב להם תועלת כלכלית משמעותית.

במהותם, הליכי התכנון והבניה הם פומביים. כלומר מהלכי תכנון ובניה  רבים במסגרת חוק התכנון והבניה דורשים פרסום ברמות שונות: בעיתונים, בשלטים ובמכתבים לבעלי נכסים שכנים. פומביות זו נועדה לתת את ההזדמנות להתנגד להליך התכנוני.
מכאן, שפוטנציאלית, הליכי התכנון והבניה "מזמינים" התנגדויות רבות, ולכן הצורך ביעוץ משפטי, הן בצד שהפעיל את הליך התכנון והבניה והן בצד שמתנגד לשינוי כלשהו.

ובהקשר זה אספר על דוגמא נוספת מהחיים בהליך של תכנון ובניה:
בעת שייצגתי בעלים של בנין אשר הגיש בקשה לתוספת בניה בבנין ולאחר שבוצע הליך הפרסום הנדרש, קיבלתי התנגדויות משכנים שונים. בחלק מהתנגדויות אלו לא מצאתי כל טיעון הגיוני וביקשתי לברר מדוע באמת הוגשו אותן התנגדויות. החלטתי לשוחח עם המתנגדים ולנסות להבין מה הניע אותם להתנגד. במסגרת זו נפגשתי עם שכנה מבוגרת ונחמדה. לאחר כשכיבדה אותי בכוס תה חם ובעוגיות מעשה ידיה הגענו לסיבת ביקורי ושאלתי אותה מדוע היא מתנגדת. "מה זאת אומרת" אמרה לי הגברת הנחמדה"במכתב שקיבלתי מהעירייה היה כתוב שמותר לי להתנגד לבקשה, אז התנגדתי"!