שני צדדים בעסקת תמא 38, בעלי הדירות מצד אחד והיזם מהצד השני.
ברקע יש שחקני משנה שונים: עורכי הדין של הצדדים הם שחקני המשנה החשובים ביותר. לאחריהם קבלן הבנין מטעם היזם (אלא אם היזם הוא הקבלן בעצמו), המפקח מטעם הדיירים, המפקח / ת על הבתים המשותפים, רוכשי הדירות החדשות מהקבלן, בנקים (גם אלו שלטובתם משכנתאות על הזכויות של הדיירים הקיימים וגם בנקים המממנים את הבניה), צדדים שלישיים בעלי נגיעה לנכסים ועוד.
1. יוזמת העסקה יכולה לבוא מכיוון בעלי הדירות או מכיוון היזם. בחלק מהמקומות, באיזורי הביקוש יזמים עוברים מבנין לבנין ומנסים לעניין את ועד הבית בעסקת תמא 38. כך שבאופן מעשי, לעיתים העסקה מגיעה לבעלי הדירות גם אם אינם מחפשים אותה.
ברבים מן המקרים, הצד שיוזם את העסקה הוא בעלי הדירות. התמריץ העקרי של בעלי הדירות לביצוע העסקה הוא תוספת מעלית לבנין ובמקומות המתאימים הגדלת שטח הדירה עם תוספת של חדר ו/או ממ"ד וכמובן, חיזוק הבנין בפני רעידות אדמה.
2. כשהרעיון (עדיין רעיון) להתקשרות בעסקת תמא 38 מתחיל להתגלגל, קיים בדרך כלל גרעין של דיירים המעונין לדחוף את העסקה קדימה. ומתוכו בוחרים בעלי הדירות מעין ועד פעולה לביצוע העסקה. לעיתים ועד הפעולה איננו אלא נציגות הבית המשותף ("ועד הבית").
אותו ועד פעולה מתחיל להפגש עם יזמים ולבדוק מה ניתן לקבל מיזמים בעסקת תמא 38, מתוך קומבינציית ההטבות שרשומה לעיל. (אלו הטבות ניתן לקבל במסגרת תמא 38?) ברור שקומבינציית האפשרויות איננה רשימה סגורה, שכן הגבול היחידי הוא ההסכמה המשותפת של בעלי הדירות והיזם. קיימים מקרים שאחד מתנאי העסקה הוא ביצוע שיפוצים בדירות הקיימות בבנין למשל.
3. מתוך כל היזמים עמם בא ועד הפעולה במגע נבחרים בדרך כלל מספר מצומצם של יזמים (יזם אחד, שניים או שלושה) עמם נכנסים למשא ומתן רציני. מבין יזמים אלו שלמדו מנהל עסקים , יבחר היזם עמו ימליץ ועד הפעולה לבעלי הדירות בבנין לחתום על חוזה לפי תמא 38.
4. מומלץ מאוד כי הדיירים ישכרו לעצמם עורך דין אשר עוסק בתמא 38 שייצג אותם כבר בשלבים הראשוניים של המשא ומתן, ידריך אותם ויסייע להם בניהול המשא ומתן עם היזם. באופן מעשי, תנאי העסקה הבסיסיים מתקבעים בשלב המשא ומתן, לעיתים בראשיתו. על כן, חשוב כבר אז להיות ערים לכל האפשרויות הגלומות בעסקת תמ"א 38 כדי שבעלי הדירות יוכלו לקבל את מירב ההטבות מהיזם במסגרת העסקה.
במהלך המשא ומתן רצוי כי היזמים המובילים יפגשו עם כל בעלי הדירות. פגישה כזו דרושה כדי לשתף את כל בעלי הדירות בהליך, לגרום להם להרגיש חלק ממנו וכדי לתת לכולם לתהות על קנקנו של אותו יזם.
כאשר משלימים את המשא ומתן, על עורכי הדין המייצגים לגבש את ההסכם בין הצדדים. מדובר בהסכם ארוך ומורכב, הכולל תנאים רבים, תנאים מתלים, התחייבויות שונות של הצדדים, חלוקת נטלי המיסים, בטוחות וערבויות שונות, הוראות למקרה של הפרת ההסכם, התייחסויות לנושאי ביטוח, שיפוי, השלמת הבניה, בנקים מממנים, מכירת הדירות של היזם לצדדים שלישיים, רישומים של הערות אזהרה, תיקון צו הבתים המשותפים, המקרים להפסקת עבודת היזם, פיקוח על עבודות הבניה ונושאים רבים נוספים. מכאן נגזר כי יש לגשת לעריכת הסכם לפי תמא 38 בזהירות רבה ובוודאי לא מתוך חיפזון.
5. כאשר גובש ההסכם והצדדים מוכנים לחתום עליו, אחת מהמכשלות העקריות שקיימות היא המידע החלקי הקיים לעיתים בעת החתימה על ההסכם. וזאת מדוע?
כדי לברר זאת עלינו לקפוץ מספר שלבים בסיפור המעשה, להוצאת היתר בניה לעבודות הבניה בבנין. רק מרגע שמוצא ההיתר עצמו יודעים הצדדים (גם היזם עצמו) מה בדיוק ניתן לבנות בבנין. הוצאת היתר הבניה כאמור היא פעולה ממושכת הגוזלת חודשי עבודה של בעלי מקצוע שונים: מודד, אדריכל, קונסטרוקטור (מהנדס קונסטרוקציה) ועוד ועוד. לא קשה להבין מכאן שכדי להוציא היתר בניה, על היזם להוציא מכיסו סכומים גבוהים, וזאת עוד מבלי שדיברנו על האגרות וההיטלים שיש לשלם לרשות המקומית לצורך קבלת היתר הבניה.
ברור אם כן שהיזם לא יוציא את כל הוצאות התכנון לצורך הוצאת היתר בניה "על ריק", כלומר עוד לפני שיש לו חוזה חתום עם הדיירים. שאם לא כן, היזם מהמר על כספו – אולי לבסוף יבחרו הדיירים ביזם אחר להתקשר איתו?
ולאחר שהוברר ענין זה נחזור למועד בו נחתם החוזה. במועד זה אין היזם יכול לדעת בדיוק מה יתן לבעלי הדירות תמורת זכויות הבניה וחלק מהרכוש המשותף. ומכאן נגזר כי התוכניות והמפרטים המצורפים לחוזה אינם סופיים. ובאופן מעשי, צריך חוזה ההתקשרות בענין תמא 38 להכיל מנגנוני תיקון או אף ביטול ההסכם במקרים שהיזם איננו יכול (או איננו רוצה) לקיים את מה שהתחייב לגביו במועד חתימת החוזה.
6. נחזור לדרך המלך בהרצת עסקת התמא. כעת נחתם חוזה ההתקשרות.
השאלה היא כמה מבעלי הדירות חתמו על החוזה. המצב קל הרבה יותר אם חתמו עליו כל בעלי הדירות, שאז יכול היזם להפעיל את בעלי המקצוע שלו כדי להוציא את היתר הבניה. ראו טבלת רוב בעלי הדירות הנדרש לפעולות שונות.
כאשר לא כל בעלי הדירות חתמו על החוזה.
ראשית, קיים פעמים רבות אפקט של "כדור שלג", וכאשר מסה קריטית של בעלי דירות חותמת על הסכם תמא 38, הדבר עשוי לגרום למתנדנדים (אלו שלא בטוחים ברצונם להתקשר בעסקה) ולפעמים גם למתנגדים לעסקה לחתום על החוזה.
ואם עבר כדור השלג ולא כולם חתמו על החוזה?
קודם כל צריך לזכור. לזכור כי תמא 38 עוד לפני היותה מכשיר להוספת מעלית, חדרים והטבות נוספות היא תוכנית חיזוק הבנין בפני רעידות אדמה. חיזוק כאמור הוא אינטרס - לא רק של בעלי הדירות באותו בנין - אלא של רשויות המדינה. וזאת מתוקף תפקידם להכין את האוכלוסיה והתשתיות מבעוד מועד להתמודד עם רעידת האדמה אשר המומחים אומרים כי בוא תבוא אלינו. מכאן נגזר כי הגישה היא לאפשר, ככל שניתן, את התקיימותן של עסקאות תמא 38. זהו אנטרס לאומי. לצורך ההדגמה, יש רשויות מקומיות, רמת גן למשל, אשר בקשות להיתרי בניה לפי תמא 38 זוכות למסלול מיוחד, כלומר טיפול מהיר על חשבון טיפול בבקשות "רגילות" להיתרי בניה.
נחזור אם כן לחתימות החסרות על החוזה.
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 קובע כי גם אם לא חתמו כל בעלי הדירות אלא לפחות שני שליש מבעלי הדירות (ששני שליש מהרכוש המשותף היה צמוד לדירותיהם) עם יזם, רשאי המפקח/ת על המקרקעין לאשר את ביצוע העבודה. אבקש להדגיש כי הדברים נאמרים כאן באופן סכמתי לצורך עזרה בהבנה ראשונית של התהליך. בפועל הדברים כמובן מורכבים יותר.
אגב, בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 קיימת הוראה הפוגעת לעיתים באפשרות המעשית לביצוע עסקאות תמא 38. וזאת משום שמצד אחד, החוק קובע לכאורה כי למפקח על הבתים המשותפים הסמכות לדון בענין רק לאחר הוצאת היתר הבניה. ואילו מצד שני לפי מה שהראתי לעיל, הקבלן לא יוציא היתר בניה אלא אם הוא בטוח שהעסקה תצא לפועל. ואולם תיקון שנעשה לחוק בתאריך 26.1.2011 פתר (גם אם לא באופן מושלם) ענין זה. לאחר שתוקן, קובע החוק כי כעת כדי לפנות למפקח על הבתים המשותפים מספיקה החלטה עקרונית של הועדה המקומית לתכנון ולבניה בעד תוכנית החיזוק בבנין, ובכלל זה שאם הוגשו התנגדויות להיתר הבניה אזי התנגדויות אלו נדחו. בפרקטיקה קיים מרחק רב בין אישור עקרוני כזה לבין הוצאתו בפועל של היתר בניה, כך שהתיקון לחוק מהווה סיוע דרמטי ממש למבקשים ליזום תמא 38.
אנו חוזרים למסלול התנהלות העסקה.
7. לאחר שהיזם עובר את ה"ויה דלרוזה" במשרדי מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית (היינו העירייה) בתחומה מצוי הבנין, הוא יוצא ובידו היתר בניה.
השאלה הקבועה של בעלי הדירות היא "מתי יגיע הטרקטור" במובן של "מתי תחל הבניה", והנה זהו השלב. זמן קצר להתארגנות לאחר קבלת היתר הבניה, והיזם מתחיל בבניה.
8. במהלך הבניה, במידה ומתגלעים חילוקי דעות בין היזם לדיירים, פונים למנגנון הקבוע בהסכם ליישוב מחלוקות, מנגנון של בוררות בדרך כלל, לצורך היעילות ומהירות ההכרעה.
9. לאחר שמסתיימות עבודות החיזוק של שלד הבנין, מתחיל היזם בעבודות הגמר של הדירות "שלו" (בכפוף להסכמה החוזית, ואכן מומלץ להתנות בחוזה של תמא 38 כי הגמר בתוך דירות היזם יחל רק לאחר סיום עבודות החיזוק של הבנין).
10. היזם מוכר את הדירות "שלו", רוכשי הדירות הופכים גם הם לבעלי דירות בבנין המשותף והשלמת העסקה נעשית עם תיקון צו רישום הבית המשותף, כך שישקף את קיומן של הדירות החדשות והעברת הבעלות בדירות אלו לרוכשים החדשים.
אנא שימו לב שתיאור זה של התנהלות העסקה הוא "על קצה המזלג". בחיים האמיתיים ההתנהלות מורכבת הרבה יותר ומכילה אין סוף דקויות.
האמור באתר זה איננו מתיימר להוות ייעוץ משפטי אלא רקע כללי לקראת קבלת יעוץ משפטי מקצועי.
קרא עוד על תנאי השימוש באתר | שיווק באינטרנט
מפת האתר | עסקאות מקרקעין | תמא 38 | עורך דין מקרקעין | מיסוי מקרקעין | עורך דין נדלן | תכנון ובניה