איך בוחרים קבלן לביצוע פרוייקט של תמ"א 38 ?

איך בוחרים קבלן לביצוע פרוייקט תמא 38?
 

אין לצערי דרך "מדעית" לבחירת קבלן לפרוייקט תמא 38 ואולם מספר ההדגשים שיובאו להלן יכולים לסייע בתהליך הבחירה. 

רובם של הקבלנים המציעים את שירותי הבניה בפרוייקטי תמא 38 הינם למעשה יזמים אשר שוכרים בעצמם את שירותי הבניה מקבלנים שונים: קבלן שלד, קבלן חשמל, קבלן אינסטלציה, קבלן גמר ועוד. אותם יזמים אינם מחזיקים בדרך כלל פועלים וכלי עבודה הנדרשים לצורך מתן שירותי החיזוק והבניה בפרוייקטי תמא 38.

לשוק של שירותי בניה במסגרת תמא 38 נכנסות גם חברות בניה גדולות יותר ולאלו יש בדרך כלל את אמצעי הבניה משל עצמן.

האם כדאי להתקשר עם חברת בניה בעלת אמצעי בניה עצמיים או עם יזם בפרוייקט תמא 38?
 

יש יתרונות וחסרונות בכל אחת משתי אפשרויות אלו.

בעקרון, עדיפה לטעמי התקשרות עם חברה שיש בידה את אמצעי הייצור על פני התקשרות עם מי שצריך לשכור את אמצעי הייצור. 
חברה שיש לה את אמצעי הייצור מיומנת יותר בשילוב בעלי המקצוע השונים, מכירה את היכולת של האנשים המקצועיים שלה ובעלת פוטנציאל גבוה יותר לטעמי לבצע את העבודה במהירות רבה יותר ובפחות חיכוכים בין בעלי המקצוע השונים לבין עצמם.
בחברה בעלת אמצעי הייצור העצמיים למשל, קבלן השלד לא יכול "לברוח" באמצע העבודה כפי שיכול לקרות אצל יזם השוכר שירותים של קבלן שלד. בפרוייקט תמא 38 מדובר לעיתים בעבודות שלד מורכבות והחלפת קבלן שלד בעיצומה של העבודה תעכב את העבודה ועלולה להביא להפחתה באיכות העבודה.
בחברת בניה בעלת אמצעי הייצור העצמיים לטעמי, מחוייבים העובדים לחברה ומכאן גם לאיכות העבודה. כאשר מדובר בקבלני משנה, האינטרס שלהם הינו לסיים כמה שיותר מהר את העבודה כדי להתקדם לפרוייקט הבא. לעיתים יכול אינטרס זה להתנגש עם השאיפה לאיכות העבודה.

מצד שני, על פי התרשמותי, היזמים גמישים ומהירים יותר מאשר חברות הבניה בעלי אמצעי הבניה העצמיים.

על פי התרשמותי, התמורה המוצעת לבלי הדירות בפרוייקטי תמא 38 על ידי יזמים גבוהה יותר בדרך כלל מזו המוצעת על ידי חברות בניה בעלות אמצעי הבניה העצמיים.

אלו מבחנים יסייעו בבחירת הקבלן בפרוייקטי תמא 38?
 

בפרקטיקה נפגש ועד הפעולה מטעם הבנין עם מספר קבלנים (ההתייחסות כאן לקבלנים הינה גם ליזמים כמוסבר לעיל וגם לקבלנים בעלי אמצעי בניה משלהם) ומקבל הצעות שונות המהוות למעשה את התמורה בעד זכויות הבניה שנמכרות על ידי בעלי הדירות בבנין.
לאחר פגישה עם 4 – 5 קבלנים שונים וקבלת הצעות מהם, יכולים בעלי הדירות לדעת איזו תמורה ראלית הם צפויים לקבל בעד זכויות הבניה בפרוייקט תמא 38.
תמורה החורגת משמעותית באחת ההצעות מיתר ההצעות האחרות צריכה להדליק נורה אדומה. 
יש להבין כי הקבלן מבצע תחשיב של הוצאות מול תחשיב של הכנסות ומגיע למסקנה מה התמורה המקסימאלית אותה יכול הוא להציע כך שהעסקה תהיה עדיין כלכלית בעבורו. קבלן המציע תמורה מעל ומעבר לזו שמוצעת על ידי יתר הקבלנים מעלה חשד שלא ביצע את חישוביו כהלכה. בעלי הדירות אינם רוצים להתקע עם קבלן המתחיל בעבודה ומגלה שמדובר בפרוייקט בו הוא הולך להפסיד כסף.

מכאן לנושא הערבויות. גובה הערבות הבנקאית שמוכן קבלן להפקיד בידי בעלי הדירות הינה אינדיקציה ברורה לגובה הסיכון בהתקשרות עם אותו קבלן בפרוייקט תמא 38. ככל שגובה הערבות גבוה יותר (ובהנחה שהתמורה שהקבלן נותן איננה פחותה מזו של קבלנים אחרים) מחזק את סיכוייו לחתום עם בעלי הדירות על חוזה תמא 38. 
על כן, גובה הערבות הבנקאית שנותן הקבלן הינו אחד הדברים הראשונים שצריכים לעלות במסגרת המשא ומתן עם הקבלן.

נסיונו של הקבלן בפרוייקטי תמא 38 מהווה שיקול משמעותי בבחירת הקבלן.
מספר הבניינים בהם מתוכננים פרוייקטים של תמא 38 גדל והולך, ובקצב מהיר. ככל שגדל מספר הבניינים שביצוע הפרוייקט הסתיים בהם, יגדל מספר הקבלנים שיוכלו להצביע על נסיון מוכח.
כאשר קבלן מצביע על נסיון בתמא 38, יש לשוחח עם ועד הפעולה בבנין או בבניינים בהם ביצע אותו קבלן את הפרוייקט כדי לקבל מהם חוות דעת על אותו הקבלן.